为什么现在很多地方首套房贷利率已经低到3.7%3.8%，但很多存量房贷利率却高达5%6%？首先说一个共识：新房贷都是执行LPR，即贷款市场报价利率，房贷利率=LPR加减点LPR每个月都会变更一次，五年期的房贷银行一般是12个月调整一次。加减点是我们在申请房贷的时候，银行会在定价基准点的基础上加减一定的数值，而且这个数值一旦确定是无法修改的，比如我的贷款要加34.5个基点，那么最终的贷款执行利率就是4.3%0.345%=4.645%。

民生银行首席经济学家温彬预计，4月份和10月份或是降准的观察窗口期，降准将释放长期资金，有助于降低银行体系资金成本。但从中长期看，要继续深化利率市场化改革，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，加强存贷款利率市场化联动机制的形成，从而可以更有效地推动降低企业融资和个人消费信贷成本。今年12月和明年1月合计有1.2万亿元MLF到期，不排除央行继续通过降准方式，置换部分到期的流动性，有助于降低银行体系负债成本。

在让利实体和信贷供需失衡下，银行资产端收益率不断下行，数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，环比二季度持平，较一季度收窄3bp，同比大幅收窄13bp。二是今年以来，随着银行持续加大让利实体经济力度，净息差收窄，进一步压降报价点差的空间有限。从内部看，随着疫情防控措施的优化和地产融资政策放松，实体经济有望继续稳固复苏。但当前发达经济体通胀粘性较强，收紧货币政策的取向短期内仍将延续，我国货币政策宽松空间仍受到一定掣肘。

11月15日，央行缩量续做8500亿元MLF，中标利率维持2.75%不变。11月LPR报价利率维持不变，主要有两方面原因：一是11月央行政策利率MLF利率维持不变，LPR报价的定价基础未发生变化。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

LPR保持平稳不变动，这表明央行认为，目前利率基本面与经济复苏曲线相适配，短期市场利率水平有望保持动态平衡，要避免过度宽松的货币政策，以稳定房地产市场预期。这已经是LPR连续9个月按兵不动了！连续9个月按兵不动，央行没降息据央行公布，1月20日贷款市场报价利率,一年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。