房价从2.5万跌到9千，依旧无人问津，业主：压根没想过会跌这么多！

①：在2016年9月份楼市调控政策初次实施时，许多人坚信房价仍将攀升，理由是限购、限贷和销售等调控手段的实施本身就表明了房价有上涨的潜力；②：自2022年起，全国超40个城市逐渐放宽了楼市调控政策，有些城市首套房的首付比例甚至降至20%，然而许多人现在却确信房价将继续下降，他们认为楼市需要救援，这表明房价还有进一步下跌的空间。

通过以上两段描述可以看出，不论是楼市的救市还是调控，都未能改变很多人对房价趋势的固定看法，他们常常只根据当前的房价走势和个人所处的环境来预测未来的价格。在本文作者看来，预测一个城市的房价涨跌不应仅凭房价的当前走向，而应从城市的地位、经济增长、人口流动以及居民的收入水平等多方面进行综合考量。比如，一些人口不断涌入的一二线城市，即便当前房价已高且呈下跌趋势，从长期看，这些城市的房价未来仍有可能继续上升并刷新高点。而对于那些发展前景有限且缺乏重要产业支撑的城市，尽管房价可能仍在上涨，其未来房价终将回落至合理水平。以环京区域为例，该地区之所以出名，完全是因为房地产市场的炒作。

在上一轮房价高涨期间，燕郊、涿州、大厂和香河等城市成了全国瞩目的焦点，主要原因是这些地区的房价上涨速度极快，投资房产在这里曾显示出极高的盈利效应。例如燕郊，2016年很多投资者将燕郊与北京比较，预测燕郊房价将追赶北京5环的水平。这种比较赋予了投机者巨大的信心，他们大声宣称燕郊房价将突破6万元大关，房价最终在2017年突破了2万、3万至4万，最高达到每平方米4.5万元。

如燕郊一样，燕郊房市火热后，北京周围的环京城市房价同样迎来高涨，涿州便是其中之一。2016年初，涿州房价仅为每平方米12000元，之后价格持续攀升，即便在2017年3月涿州实施楼市调控政策，也未能阻止涿州房价的上升。到2017年6月，涿州房价冲破25000元大关，这意味着不到一年半的时间房价翻了一倍多。作者有个同学在2016年初在涿州投资了两套120平米的房子，总价近300万元，到了涿州房价最高时，他的房子已经增值超过300万元。这一时期，整个环京房市的投资回报非常可观，巨大的利润使许多人忽视了房价下跌的风险，但风险终将来临。

涿州房价在创下每平方米25000元的历史新高后，楼市政策进一步收紧，投资者基本被市场拒之门外，涿州房市随即失去了购房动力。此后不久，燕郊与涿州房价都步入了下降通道，在2020年初涿州房价跌至12000元/平方米。当许多人认为涿州房价已触底时，2021年下半年，涿州房价又跌到了每平方米9000元左右。目前，尽管涿州多数新建楼盘标价在9000元以上，实际成交价却普遍不到9000元，低价房屋屡见不鲜。如今，许多2016年至2017年间购房的投资者面临亏损，正如作者的这位同学，他在2016年初购房，如今每套房子已亏损约40万元。

作者认为，这位同学尚算幸运，因为他是在涿州房价尚未飙升前投资。而作者的一位粉丝张先生就没那么好运了。张先生在北京工作，听闻环京房价飙升后便打算投资房产。2017年他在环京多地考察后，选择了涿州，认为当地房价尚有上涨空间，并以每平方米25000元的价格购买了一套100平方米的房子，该小区因靠近涿州高铁站而备受追捧。张先生购房后原本期待房价升值，然而涿州房价不久便开始下跌，最终跌破9000元/平方米。张先生表示，自己万万没想到会在最高点接盘，类似买股票时机的糟糕。

对张先生而言，这套房子的亏损非常严重，因为他是通过30年贷款购买的，每月需还款近1万元，其中大部分为利息。张先生透露，不仅已亏掉首付近5年的50多万元房贷，房子的市值现在甚至不及剩余贷款。按现价9000元/平方米算，这套房子仅值90万元，而贷款余额还有160多万元。如果张先生决定卖房，即便能以9000元/平方米的价格成交，他仍需向银行补足70多万元。综合来看，首付75万元，已还房贷50万，补给银行70万，张先生在这套房子上的总亏损高达195万元。

涿州房价持续下跌，目前尚无触底迹象，因此张先生也在考虑卖掉房子。但让他没想到的是，即使按9000元/平方米的价格出售，仍然无人问津，多数中介建议他将价格进一步降至8000元/平方米以下，这可能有助于成交。对此，张先生表示无法接受，因为这意味着他的亏损将更为严重，卖掉房子还需补缴80多万元的房贷，他觉得不如坚持一段时间再看。张先生开玩笑说，如果有人愿意接手他的房贷，他可以不要房子。当然，这只是他的一句玩笑话，没人愿意接这个烫手的山芋。

张先生为何在涿州房价高企时还决定购房？他解释说，当时没人预料到房价会下跌，大家也没考虑过房价下跌的可能性和后果。的确，若有人在2017年初预言涿州房价将跌破9000元/平方米，大多数人可能会认为此人疯了。

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