各位，你们听说了吗？深圳前海的网红盘诺德假日最近有业主挂出了一套房源，47平米只要360万，单价7.66万元/平，这价格仿佛回到了2016年！想想看，深圳那些网红片区，比如深圳湾、红树湾、华侨城、香蜜湖，房价最多也就回到2018-19年的水平，远没有跌回2016年那么夸张。

对比一下，诺德假日的跌幅真的有点惊人。2021年高峰期的时候，这里的单价可是高达17万，现在一平米跌了10万。这可不是小事，深圳房价这几年的变化，有几个特点值得注意：

1. 小户型不吃香了。哪怕是在网红片区，极小面积的户型也卖不出高价。现在深圳的改善型户型单价反而更贵，因为有钱人看不上小户型，都是中产在买。炒房客少了，大家更看重自住属性，不再像过去那样想着5年内就转手。

2. 豪宅片区的小户型也颓了。比如半岛城邦的87平米2房户型，卖了一年都没卖掉，价格还在往下掉。这可是深圳近海的稀缺楼盘，但千万总价买个小两房，购房者开始觉得不划算。

3. 学区房不再高溢价。不管是小面积还是大面积的老旧学区房，都不再享有高溢价。居住属性越来越重要，大家越来越明白，选个中等学区，同样预算能住更好的房子。

深圳的房价为啥之前涨那么高？说白了，就是恐慌效应。现在理性来看，那些曾经被嫌弃的楼盘或户型，在当时可能也是没得选。从17万跌到7万，只用了3年，现在跌到7万多还是因为不好卖。

深圳其实很多人有改善需求，只是没有合适的选择。让深圳人牺牲居住面积，换到网红地段的小户型，谁还换不起吗？问题是，居住属性太重要了！

房产价值的公式是：房产价值 = 学区 + 地段 + 产品。学区、地段、产品，这三者缺一不可。只有保持清醒，才能在房产周期中保持最小的损失。

去年下半年开始，随着房价大跌，很多中产正在返贫。我们一定要学会总结思考，未来还会有更多选择，毕竟人生路还很长。记住，只有保持内心极度的清醒，才能立于不败之地。