2024年10月21日，澳大利亚维多利亚州政府发布了一项看似“超级划算”的印花税优 惠政策，声称能够大幅减轻公寓和联排别墅楼花购房者的税负，并推动更多新房建设。

根据新政，只要你购买维州的新公寓或联排别墅，且以楼花（off the plan）形式 购买，便可享受巨额的印花税减免。

无论是首次置业者还是投资者，无论物业价格 多高，都能享受这一优惠。

听起来，这似乎是房产投资者的福音！

然而，切勿掉以轻心！这个政策背后隐藏着许多不为人知的陷阱，投资者可能会在 不知不觉中陷入深坑。

*政策的真正目标——建造更多房屋*

新政的公告标题“TO BUILD MORE HOMES”就明确了政府的意图——推动新房建设，而 非增加房产投资者的收益。

这是州政府为了刺激建筑市场、缓解当前建筑放缓的措施。

政策的核心目的是通过鼓励更多楼花销售，帮助开发商更快融资并开工建造。 背后的逻辑是，推动建筑业的繁荣从而为州政府带来更多税费收入。 然而，这一切的代价，很可能会由房产投资者来承担。

（维州政府官 方公告原文）

为什么会推出这样的政策？

其实是因为现在的建筑速度非常缓慢，政府希望通过这 一政策加快建设进度。 那么，很多人可能会问，为什么这么多大型项目在还没有开工之前就要销售楼花？ 这个主要和融资需求有关。

银行通常要求开发商在项目开工前，预售一定数量的楼花。

只有当足够的楼花销售 合同签订之后，银行才会放款给开发商，允许他们开始建设。 因此，楼花的预售成了开发商融资的关键一步。

维多利亚州政府希望通过印花税优惠政策，帮助开发商更快地预售楼花，进而帮助 他们获得融资，从而推动项目的进展。

*新政如何运作？印花税计算方式变化*

按照新政策，印花税不再基于合同总价，而是减去未完工的建筑成本后再计算。 举例来说，假设你购买了一套合同价为100万澳元的公寓楼花，开发商告诉你其中 40万澳元为尚未完成的建筑成本，那么你将只按60万澳元缴纳印花税，而非100万 澳元。

这种计算方式表面上让购房者享受了税收优惠。

维州政府甚至举了一个例子：一套62万澳元的公寓，本应缴纳3.2万澳元的印花 税，新的计算方式下只需缴纳4000澳元，节省了2.8万澳元！

*看似非常诱人，但事实真的如此简单吗？*

*房产开发商、营销机构和政府的利益游戏*

不要被这些表面的优惠所迷惑。

事实上，开发商、营销机构和政府才是这项政策的 最大赢家。 开发商有可能夸大尚未完成的建筑成本，以“帮助”购房者进一步降低印花税。

购房 者以为自己占了便宜，实际上，开发商通过提高合同总价弥补了这部分“优惠”。

举例来说，原本30万澳元的建筑成本被夸大为40万澳元，印花税虽减少了，但你实际支付的房产总价却提高了。

在澳洲，许多商家尤其是超市，常用“提价再打折”的伎俩，而房产市场也不例外。

开发商可能利用这次印花税优惠政策，在表面上让购房者觉得自己捡到了便宜，实 则通过提高房价让购房者支付更多。

开发商和州政府通过这一政策迅速增加了收入，购房者却成了隐形的受害者。 此外，随着购房需求的增加，开发商可能抬高楼花价格。

购房者因为印花税的节省 而匆忙签约，实际上总价可能更高。 例如，62万澳元的公寓由于税收优惠被推至65万澳元，而购房者可能因为看似的优 惠而忽略了这一价格上调。

*警惕历史重演：楼花投资的历史教训*

不要忘记，10多年前大批维州楼花投资者高价购入的公寓，至今二手房价格仍低于 他们的买入价。

投资者不仅面临资产贬值，还需承担物业管理费、建筑缺陷维修费和高昂的贷款利 息成本。

今天的印花税新政，很可能让投资者再次陷入类似的陷阱。

许多投资者在政策出台初期，可能会认为这是“抄底”的好机会。

但你需要考虑一个关键问题：

*房价是否会如预期那样持续上涨？*

如果新房价格上涨而二手房价格停滞不前，你的投资可能根本无法增值。未来转手 时，可能会面临价格差距拉大的困境。

更重要的是，随着建筑成本的上涨，开发商的开工速度加快，建筑材料和人工的价 格也将同步上升。

这就意味着，新房价格和建筑成本同步上涨，投资收益可能被进一步压缩。

新房市场的价格攀升可能进一步拉开与二手房的价格差距，导致原价转手变得更加 困难。

*最后的提醒：不要被“优惠”迷惑！*

综上所述，维多利亚州的印花税优惠政策，看似为购房者和投资者带来了巨大的利 益，实际上隐藏着多重风险。

政策短期内可能带动新房价格上涨，但随着开发商提价和建筑成本上升，购房者可 能最终付出的总金额远超预期。

如果你计划在此时入市，请务必保持清醒头脑，深入分析市场和政策的影响，切勿 被表面的优惠所迷惑。

投资有风险，入市需谨慎！谨记，在每一次政府出台的政策背后，永远都有你看不 到的隐藏逻辑。