昨天给大家汇总了合肥市区目前在售、待售的新房项目，一共有123个，如果加上一些尾盘还会多一些。

有朋友说现在新房项目还是很多的，其实按照目前的新房去化速度、供地模式，明年上半年也许会面临“无新房可买”的局面。

看似是很矛盾的情况，但别急、请看班长接下来的分析！

1. 从拿地到开盘，需要多长时间？

从拿地到开盘，比较常规的在5-8月时间的样子，也有部分项目会把时间压缩在3-4个月，但数量不算多，还是5-8个月最为常见。

如果是非常规的情况，就远远超过这个时间范围了，周期拉长到1-2年都很正常，常见于城市更新项目或者地方平台公司拿地。

比如在10月31日土拍中拿地的合肥轨道，目前市区在售的棠悦风华是2022年9月23日拿地，2024年9月首开，间隔了2年时间。5月在滨湖区金融西南板块拿下的04号地块，目前也没有更多消息。

还有庐阳城市更新（招商庐州臻境）2023年11月拿地，2024年10月首开；中房2022年12月拿地的新站荃湖项目，至今还没有首开；等等。

可见城市更新项目或者地方平台公司拿地，开发速度普遍要慢很多。而今年出让的地块，恰恰是以地方平台公司为主，最近两轮的9月和10月土拍，更是全部由地方平台公司拿下。

现在待售的47个楼盘中，有32个是城市更新或者地方平台公司项目。如果按照之前的开发节奏，接下来半年甚至一年内，能够上市的新房数量会非常少。

1. 合肥在售新房的拿地时间、首开时间分布

目前在售的76个楼盘中，22个是2022年（含）之前首开的项目，2023年有35个，2024年19个。

前期很多楼盘虽然去化速度一般，但随着时间的推移、优惠力度逐渐加大，去掉其中的顶底楼房源，剩余的库存也不多了。

后面班长抽个时间，把所有在售新房，剩余的未网签/备案房源数据给统计下分享给大家，看起来会更直观。

1. 容积率、住宅套数的变化

在新房数量缩减、库存持续减少的同时，合肥新房市场还具备地块面积小、容积率低、住宅套数少的特点。

如今年供应的居住用地，超过100亩的居住用地仅有2宗，60亩以上也仅有14宗，剩余27宗都在60亩以下，甚至不乏二三十亩的地块，再加上容积率越来越低，实际可售房源数量非常少。

通过上图，可以看到如今在售新房项目，和已经公示规划的项目中，房源2000套以上的项目仅有4个，1000到2000套的项目有19个，500到1000套有37个，200到500套有26个，200套以下有4个。

1000套以上的楼盘，大多是23年或者22年之前的项目，如招商奥体公园、置地中心、翡翠云璟、棠悦风华等。

其中一些超级大盘也去化的差不多了，如招商奥体公园总体量有6000多套，目前已经去化接近5000套， 华侨城国际小镇卖了5000多套，置地中心接近清盘等等。

数据显示，2024年10月，合肥市区网签了1870套，因为折扣问题，很多房源还没有网签，实际会多一些。

接下来，可以预见的是随着新房的库存持续减少，土地供应量如果没有明显增加、房企拿地积极性没有提升，新房市场的选择会越来越窄，明年上半年部分区域或板块甚至会出现新房荒的情况。