新房自由定价后，第一批任性的开发商出现了。

出乎意料的价格

近日（11月26日），位于南山南头的天源华府，获批预售，297套住宅，建面约77—238平，备案均价约108340元/平，单价区间约9.6万—13.2万/平，总价区间约778万—2945万/套。

随着备案价的出炉，天源华府如同一枚深水炸弹，惊得一众深圳购房群体直呼太贵了。

要知道，在项目获批预售前，市场对项目的预期是六字头，可能会挤爆，大概率是8字头，最低价也要7万元。

如今，相比购房群体的预估价，不仅高了，还高出了一大截。

即使项目接下来有可能会放出开盘折扣，但折后价也不会太低了。

据了解，项目对标的是南山强势的核心区核心地段的绿景白石洲旧改项目。

实际上，天源华府周边还有距离更近的卓越九珑以及荔源雅苑。

卓越九珑今年2月入市，249套住宅，建面约83-145平，备案均价约86822元/平，单价区间约7.68万-9.21万/平，总价区间约673万—1303万，按装配式建筑实施方案交付。

荔源雅苑今年6月入市，251套住宅，建面约50—117平，备案均价约73274元/平，单价区间约6.81万-7.95万/平，总价区间约343万—929万/套，按装配式建筑实施方案交付。

这两个项目，前者距离天源华府约2公里，后者距离天源华府约2.4公里。

即使不以两者作为价格的参考，按照同地段板块的项目价格，步行距离约1.8公里的鸿荣源尚璟公馆，2022年4月入市，备案均价约89390元/平，单价区间约8.58万—9.21万/平，总价区间约513万—722万/套。

于是有网友调侃，即使打6折，也未必有市场，更何况折扣最大限度是85折，看这个备案价，开发商是不打算诚心卖了。

可见，即使市场存量新房竞争激烈，开发商依然对新房市场充满了信心。

同时也进一步证明，新房备案指导放开后，开发商的定价自由达到了前所未有的高度。

但若天源华府打算以一己之力拉高整个片区的价格，以此调动市场的积极性，在当下的市场阶段，恐怕是难了。

要知道，周边的二手房，市场价如今基本在5万-8万/平区间。

并且以9.6万—13.2万/平的价格区间，不仅可以选择地段位置配套更优越的宝安中心、前海、白石洲、科技园等位置的项目，还能选择户型设计及布局更出彩的项目。

如今南头整体的价格天花板已经摆在这，如果以108340元/平的均价进场，未来将以什么价格二次转让才能体现出投资的潜力？

巨大的资金压力

虽然9月后，深圳楼市活跃了不少，在政策的大力支持下，无论是新房还是二手房，都有不错的表现，但超出市场预期价格的项目，依旧没什么人气。

基本上能够顺销的项目，不是备案价低于市场价，就是推出了力度不小的折扣。

比如光明的中建观玥，比如龙华的深业上城。

这都是“低价换量”的例子，还不能证明市场的复苏已经很牢固了。

现在，天源华府以一己之力突破片区地段的价格天花板，若不是当初地价成本摆在开发商的眼前，很难解释的过去。

要知道，就项目地段而言，虽地处南山，但区位和地段以及配套都不是南山最好的。

区位地段上，既有蛇口的招商名邸，又有西丽的总章叠翠公馆，更有华侨城即将入市的深业世纪山谷。

而配套方面，周边暂时没有大型的商业综合体，稍微大一点的商业是项目一公里开外的南山天虹商场，学校教育资源属于南头城小学，九年一贯制，在南山区范围内一般。

并且项目周边扎堆着工业区、自建房以及一些老旧小区，城市界面也一般。

即使项目旁边具备优质的公园绿化资源，但项目真正能够享受中山公园景观的户型及观景面并不。

更重要的是，项目由深圳市乾富控股有限公司开发。

而根据天眼查显示，开发商正面临着司法案件和纠纷，其中，2023年7月开发商被深圳市中级人民法院立案，被执行金额约8.031亿元，其中未履行金额约8.019亿元。除此之外，开发企业被法院列为限制高消费企业，同时也涉及民间借贷纠纷。

并且开发商2019年更是将公司股权出质给了中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，时间已经过去5年，股权出质状态还处于有效中。

而中国信达资管是我国四大AMC机构之一，专门从事不良资产评估、管理、收购及处置等业务。

这就意味着，开发商已经将公司部分股权作为质押物向中国信达借了款，若不能按时还款，那么中国信达就有可能有权限处置开发商的股权。‌

而从项目实地考察来看，项目目前仍处于施工中，外墙、花园等亦未完善。

毫无疑问，这对于开发商而言，眼下正面临着非常大的资金以及交楼双重考验。

作者 | 醉酒大鲨鱼