素材来源：智超讲财商，深入分析部分由投行圈子补充

楼市的跌势跟经济形势亦步亦趋，有房的开始卖房子，可能是为了填补公司的亏空，也可能是要把钱用来配置其他的资产，还可能是把钱挪到海外去置业。

按照现在的房价趋势，愿意出手的大概只有刚需人群，大户型的房子作为改善型住房的首选，已经成为闪崩的主要对象。

一方面，原来持有这些大户型的业主很多都是早年发家，房价又很低的时候入手的，所以有巨大的利差。另一方面，房价上涨已经二十多年了，持有的业主很多都过了退休年龄，甚至年至耄耋，有的业主的孩子都定居在美国，需要钱的地方在国外，而被迫放弃国内的资产，因为钱留在国内没有什么用。

在大家的印象里，历来豪宅都是房地产保值增值的典范，然而在上面几个原因的驱使下，豪宅也成为卖不出去的烫手山芋，所以才会有业主不得不通过透支未来几个月的跌幅，一步到位完成成交。也就形成了表面上的闪崩，其实也是业主的预判，同时让买方也愿意持有房子来代替持币，在刚需的情况下，觉得能够算过来总账，用可接受的未来半年到一年的跌幅透支，以及省下几个月的装修时间，来完成改善房的更换。

看看北京的棕榈泉国际公寓在2025年4月成交了一套369平的五居室，成交价是2950万，同户型在2025年1月的成交价是3560万。

仅仅三个月的时间，下跌了610万，跌幅高达18%。户型是真的好，有钱了大家都买一套。

再回头看过去的情况，同户型在2023年的成交价是3835万，在2024年3月的成交价是3730万，跌幅很小。

△万泉新新家园190㎡4居室：

2025年4月，成交一套，成交价2570万

相比于2022年9月，同户型成交价3500万，↓930万，-27%

相比于2021年1月，同户型成交价2800万，↓230万，-9%

相比于2019年11月，同户型成交价2626万，↓56万，-2%

大户型从来都是有钱人的首选，在独栋别墅和大平层之间，选择大平层是在城市中心生活的人梦想之房，高档小区的环境也会让家庭变得更加幸福，人们变得更加松弛。

北京的房子大家都知道很多很多，二手房似乎也出现了前所未有的爆发，从挂牌量来看，年后挂牌量从不到13万套，已经飙升至13.8万套，4月二手房挂牌量极可能突破14万套，卖房人越来越多，多到应接不暇。

然而，现在还有些业主已经疯了，知道反正卖不出去，就本着可能碰到傻子的情况下，把房价提升到市场不能接受的价格，然后不管不顾的挂上去，浪费中介和买房人的时间。

这类人代表不了未来，只能代表不甘心的委屈，代表错过卖房价格高峰期的LOSER，不过，只要他们愿意，把房价单价挂到100万一平米，也是可以的，人心不古，疯子不可理喻。

接受房价下跌的现实有那么难吗？

延伸阅读：北京高端住宅价格下降原因分析

北京高端住宅市场近期价格下行趋势引发广泛关注，这一现象的背后是多重因素交织作用的结果。结合政策调整、市场供需变化、投资预期及宏观经济环境等维度分析，主要原因可归纳为以下几点：

一、政策调控与市场预期的双重影响

2024年10月北京实施的购房新政是推动市场变化的直接因素。新政通过降低首付比例、放宽非京籍家庭购房社保年限等措施释放了部分购房需求，短期内提振了成交量（四季度成交1330套，环比增长44.7%）。

然而，政策刺激也促使开发商采取“以价换量”策略。例如，四季度新房价格环比下降1.3%，部分项目通过大幅折扣吸引买家，如某地王项目以低于预期的价格开盘，单月销售121套。此外，二手房业主因市场回暖逐步缩减优惠，但整体仍面临价格压力，反映出政策对短期需求的拉动未能完全抵消长期市场信心不足的隐忧。

二、供需失衡加剧价格竞争

供应端的集中放量是价格下行的关键推手。2024年北京零售地产新增供应量达162万平方米，创历史新高，而高端住宅市场亦迎来高价新项目入市，加剧了市场竞争。

与此同时，投资客抛售潮显著增加二手房供应。据中介数据显示，当前市场上约三分之一的卖家为投资客，部分千万级豪宅降价幅度达百万元以上，如钓鱼台七号院一套318平米房源直降200万挂牌，万国城MOMA一居室报价低于市场价60万。这些抛售行为不仅源于对后市的悲观预期，还与不动产登记推进和房产税预期相关，促使多套房持有者加速套现离场。

三、经济环境与购买力分化

宏观经济增速放缓及收入预期的不确定性，导致高端住宅的投资属性弱化。2024年北京大宗房产交易总额虽达427亿元，但投资型买家占比升至80%，显示市场更偏向保值型资产（如办公楼和零售物业），而非住宅投机。另一方面，高净值人群的消费决策更趋谨慎。例如，部分买家转向核心区位的高性价比房源，如朝阳区、丰台区因配套成熟成为需求增长热点，而远郊豪宅因交通、配套不足面临更大降价压力。

四、产品品质与价值回归

高端住宅市场长期存在的品质与价格错位问题，也在本轮调整中暴露。部分项目因“硬伤”被迫降价，如装修质量不达标、周边环境嘈杂或公摊面积过大等，导致购房者议价意愿增强。

例如，奥东18号项目因毗邻热力厂和噪音问题，价格从2.5万元/平方米跌至1.48万元/平方米，降幅达40%。这种价值回归现象表明，市场正从盲目追高转向理性评估，开发商若无法兑现“高端”承诺，将面临更严峻的价格竞争。

五、季节性因素与开发商策略

四季度作为传统销售冲刺期，开发商为完成年度目标加大促销力度。例如，部分项目通过赠送装修、减免物业费等方式变相降价，新房价格跌幅达1.3%。此外，高价新项目入市后，开发商为快速回笼资金，倾向于牺牲利润空间换取销量，进一步拉低市场均价。

总结：短期调整与长期分化的博弈

北京高端住宅的价格下行，本质上是政策、供需、经济与品质因素共同作用的结果。短期内，开发商“以价换量”和投资客抛售仍将主导市场；但长期来看，随着高价项目品质提升及核心区位稀缺资源的价值凸显，市场或呈现两极分化——具备稀缺属性的优质资产价格趋稳，而配套不足或品质欠佳的项目可能持续承压。

仲量联行预测，2025年新房价格跌幅将收窄，但市场信心的全面恢复仍需依赖经济基本面的改善与政策支持的持续性。对购房者而言，当前或是“捡漏”优质资产的窗口期，但需警惕部分降价房源背后的潜在风险。

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