“金三银四” 的楼市销售旺季已至尾声，北京房地产市场正释放出一系列积极信号，显示出市场正在逐渐升温。

成交量显著回升

Wind 数据显示，3 月份一线城市商品房成交面积环比增加近 95%，同比增加 18%，其中北京商品住宅成交面积环比翻番。不仅新房市场火热，二手房市场同样表现强劲。据北京商报记者统计，2025 年 3 月及 4 月（截至 4 月 27 日）北京二手房网签量已达 32,662 套，环比增长 26.52%，同比增长 18.19%。

优质房源成交周期大幅缩短，成为市场的一大显著特征。在北京西城、海淀等核心区域，核心地段、优质配套、户型设计实用的房源呈现 “挂牌即成交” 态势。例如，西城三里河片区一套面积适中、价格合适的房源，挂牌当天便吸引众多关注，仅 5 天就成功售出，一对年轻夫妻从看房到成交仅用时 3 天。而在德胜片区，以往成交周期普遍在 10 天左右的房源，近期也缩短至 5 天。

作为核心区域成交热度的有力补充，近郊板块在 2025 年 “金三银四” 期间承接了大量外溢的购房需求。石景山、大兴等区域在 “金三银四” 期间成交量均有所提升，相比 1 月、2 月提升约 20%。这些区域凭借交通便捷、城市界面配套全等优势，吸引了不少在地铁沿线工作、无需考虑子女教育，只求通勤方便的刚需购房者。

土地市场热度上升

北京土地市场热度也在同步上升，高溢价成交现象越发普遍。3 月 18 日成交的海淀区树村地块，拍出单价 10.23 万元 / 平方米的价格，刷新北京 “地王” 纪录，显示出房企对核心优质地块的激烈争夺。这一现象不仅反映了开发商对北京房地产市场前景的看好，也从侧面表明市场信心正在逐步恢复。

价格走势分化中上扬

从价格方面来看，虽然整体房价走势较为平稳，但不同区域和房型之间出现了明显的分化。根据 58 同城数据，2025 年 4 月北京二手房价格均价为 44,454 元 / 平米，与之前相比有一定波动。部分核心区域和优质地段的房价依然坚挺，甚至有所上涨。像西城、东城等学区房价格持续走高，2024 年 12 月西城月坛板块均价达 13.27 万 /㎡，同比上涨 12%。而一些非核心区域或老旧房源的价格则相对稳定或略有下降。

新房方面，2025 年 2 月北京新房公示均价为 54,547 元 /㎡，环比微涨 0.54%，呈现 “结构性上涨”，即核心地段高端项目价格攀升，如海淀朱房村地块预计售价 12 万 +/㎡，而郊区项目为加速去化，存在降价促销现象，部分非核心区项目（如北五环、南四环）甚至以备案价打 9 折出售。

政策利好持续发力

自 2024 年 9 月 30 日起，北京市实施了一系列优化调整房地产相关政策，包括降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准等。这些政策的实施，有效降低了购房者的门槛和成本，刺激了市场需求的释放。

首套房商贷利率降至 4.05%（LPR - 20 基点），二套为 4.55%，公积金贷款额度上限保持 120 万。非京籍家庭购买五环内住房，社保或个税缴纳年限由 “购房之日前连续缴纳满 5 年及以上” 调减为 “购房之日前连续缴纳满 3 年及以上”；购买五环外住房，进一步调减为 “购房之日前连续缴纳满 2 年及以上”。符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购房，社保或个税缴纳年限明确为 “购房之日前连续缴纳满 1 年及以上”。

市场前景谨慎乐观

尽管北京楼市在 “金三银四” 期间表现出明显的回暖迹象，但市场前景仍存在一定的不确定性。一方面，政策的持续支持和市场信心的恢复为楼市发展提供了有利条件；另一方面，宏观经济环境、居民收入预期以及市场库存等因素，仍可能对楼市产生影响。

业内人士普遍认为，房地产作为扩大内需的重要方面，政策仍将保持积极态势，预计 “稳楼市” 各类政策将在二季度加速落地。如果 “降息” 等关键工具得以实施，市场预期将进一步修复，房地产市场有望迎来更加稳固的回稳节奏。但市场的复苏也可能呈现 “结构性” 特征，即核心区域、高品质项目将继续引领市场，而部分非核心区域和中低端市场的复苏可能相对缓慢。

目前北京楼市确实呈现出升温的态势，但未来的发展仍需密切关注政策走向、市场供需关系以及宏观经济环境等多方面因素的变化。