楼市的这轮调整，最受打击的无疑是那些硬伤显著的房产。

①远离城市核心区的“新区”

随着楼市的降温，曾经被宣传为未来发展的新城区和配套设施建设，已经开始面临停滞或放缓的局面。没有了政策的扶持，原本被看好的新区逐渐变得冷清，甚至有些郊区荒芜到令人不寒而栗。住在这些地方，生活变得异常困难，吃个饭、买个生活用品都成了问题。尤其是到了晚上，许多小区的亮灯率低得惊人，仿佛进入了一座废弃的城市，那种阴沉的氛围，让人不禁感到毛骨悚然。

②房龄超20年的老小区

房龄超过20年的老小区无疑是楼市中的“硬伤”代表。正如人随着年龄增长会出现各种健康问题，老旧小区也面临着各式各样的困境。小区内绿化和道路的破损，户型设计的过时，水电网络频繁出现故障，几乎家家户户都面临漏水或者漏电的困扰，给住户的生活带来了极大的不便。尤其是没有电梯的楼房，底层住户虽然可以忍受爬楼的困扰，但住得高的住户则面临着极大的挑战，尤其是老人和孩子，爬楼的风险增加了摔跤等安全隐患。

这些老旧小区随着缺陷的愈加突出，其市场价格自然不断下降。在上海等大城市，尽管二手房市场有所回升，但“老破小”和“老破大”依然是降价的主力军。比如一套原本100万的房子，降价至40万的情况屡见不鲜。然而，尽管降价幅度大，许多房产依然无人问津。

不过，近年来，政策层面开始关注到这些老房子，城市更新的议题逐渐上升到重要位置。住建部透露，计划在2025年前全面完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。改造的内容包括外立面翻新、电梯加装、以及水电管网的更新等基础设施的提升。通过这一系列改造，不仅能改善老房业主的居住条件，而且部分地理位置优越的老小区，房价甚至可能迎来上涨。

其中，电梯的加装被认为是解决老旧小区高层住户出行困难的关键。然而，这一措施的实施却并非没有争议。由于低楼层住户和高楼层住户对电梯加装有着不同的利益诉求，电梯的安装往往遭遇了不少阻力。尽管有些地区采用了“共享电梯”的模式，成功实现了加梯，但这一过程同样伴随着新的问题：

1. 建筑安全隐患

很多步梯房在设计时并未考虑加装电梯，因此在改造过程中，电梯的加装可能会对原建筑结构造成影响，从而增加安全隐患，这无疑加剧了部分居民的担忧。

2. 生活成本上升

尽管政府会提供部分补贴，但加装电梯的费用并非完全由政府承担，部分资金仍需由业主分摊。尤其是高楼层住户，承担的费用更多，因此他们的经济压力更大。而且，电梯的维护和保养费用也会增加，这对于业主来说是一笔长期的支出。

3. 房产贬值的风险

有些老旧小区在加装电梯后，非但没有实现房价的上涨，反而出现了贬值的趋势。其原因主要有两个方面：一方面，加梯可能会损害楼梯结构，令潜在买家对房屋的使用寿命产生疑虑；另一方面，额外的维护成本也抑制了部分市场需求。加上老旧小区整体环境的贬值速度较快，加梯的增值效果往往无法抵消这一趋势。

总的来说，改造老小区是一个利好政策，能够有效提升居民的生活质量和小区的使用年限。然而，在实施过程中，仍需根据具体情况合理进行改造，特别是在加装电梯时要充分考虑到建筑结构的承受能力。

对于买家而言，在选择老小区时，应更加谨慎地评估居住成本和未来的贬值风险。特别是那些楼龄超过15年的房产，除了要关注周边配套设施外，还要考虑改造后的性价比。尽管政策推动为老小区带来了新的发展动力，但市场对其未来表现仍然存在较大的不确定性。因此，如果担心房产贬值，选择在改造初期进行房产置换可能是一个较为明智的选择。