房价问题，一直是中国人最纠结的“灵魂拷问”。

尤其是最近几年，楼市从“闭眼买都赚”的黄金时代，跌入“买了就亏”的调整期，无数人心里都在打鼓：现在手里这套150万的房子，5年后还能值多少钱？

关于这个问题，地产大佬王健林和经济学家马光远的观点出奇一致——“分化”。

两人都认为，未来房价不再是全国一盘棋的普涨或普跌，而是“有的房子贵如黄金，有的贱如白菜”。

这种分化不仅体现在城市之间，甚至同一城市的不同区域、不同品质的房子也会天差地别。

一、王健林和马光远的共识：分化是唯一答案

王健林早在2019年就预判，中国房地产市场的红利期已进入尾声，“一二线城市房价还能涨，三四线城市则可能跌到肉疼”。

他的逻辑很简单：人口流向决定房价命运。

过去20年，城镇化推动大量人口涌入大城市，但如今三四线城市人口持续外流，房子比人多成了普遍现象。

比如河南某三线城市，2023年二手房挂牌量激增40%，但成交周期却拉长到18个月，房东只能“割肉”降价。

马光远则用“三个20%”理论进一步细化：未来只有20%的城市、20%的房企、20%的房子值得投资。

他特别点名三四线城市，用“火中取栗”形容其风险——这些地方的空置率普遍超过20%，而一线城市核心区的新房却因供应稀缺，依然抢手。

比如深圳南山区，2025年1月的新房价格环比上涨0.36%，部分豪宅涨幅甚至接近5%。

二、150万的房子，5年后值多少钱？关键看你在哪

1.一线城市核心区：可能涨到200万，但别高兴太早

北上广深的核心地段，永远是稀缺资源。根据高盛预测，2025年一线城市新房价格可能止跌并小幅回升，到2026年进入稳定期，年均涨幅控制在个位数。

以深圳为例，2024年核心区房价已从最高点的10万/㎡跌至7万/㎡，但2025年政策刺激下，部分优质项目价格回升到7.5万/㎡左右。假设150万的房子位于这类区域，5年后可能升值至180万-200万。

但要注意，一线城市内部也在分化。老破小、远郊盘的处境可能比三四线更惨。

上海内环的老公房，2023年挂牌价普遍下跌15%，而外环某楼盘因配套不足，直接腰斩。

2.强二线城市：稳中有升，但别指望暴利

杭州、成都等经济强市，因产业和人口支撑，房价有望企稳。

克而瑞数据显示，2025年杭州新房成交量同比增长33%，部分板块价格回升3%-5%。

若150万的房子位于杭州未来科技城或成都高新区，5年后可能微涨至160万-170万。

但库存压力大的二线城市（如郑州、武汉），房价可能继续阴跌。

3.三四线城市：100万都难卖，甚至“有价无市”

这才是最残酷的现实。王健林直言，三四线房价与当地收入严重脱节，未来可能“跌到你想不到”。

以某中部三线城市为例，2024年平均房价已从1.2万/㎡跌至8000元/㎡，但二手房成交价仅6000元/㎡，且挂牌量是成交量的5倍。

若150万的房子在此类城市，5年后可能缩水至80万-100万，甚至无人接盘。

为什么分化如此剧烈？三个数据足以说明问题：

人口塌方：2023年中国总人口减少200万，结婚登记数下降20.5%，购房主力（25-40岁人群）未来10年将减少1.5亿。年轻人宁可“漂”在大城市租房，也不愿回老家买房。

库存压顶：截至2024年底，全国新房库存达93万亿元，相当于GDP的70%，三四线去化周期超过30个月。房子比人多，降价是唯一出路。

债务危机：房企负债总额59万亿元，部分开发商利息支出占销售额30%以上，只能靠降价回血。

2025年高盛预测房价再跌20%-25%，主要针对的就是这类“高危区域”。

面对分化时代，王健林和马光远给普通人的建议高度一致：“别闭眼买，要睁眼挑”。

自住刚需：一二线城市核心区的新房或次新房仍是安全选项，但尽量避开老破小和远郊盘。

投资需求：重点关注人口净流入、产业强劲的城市，比如杭州、成都、苏州，这些地方的政策红利（如取消限购、税费减免）更明显。

三四线业主：趁早置换到高能级城市，或折价变现。马光远警告，这类房产未来可能“既跌价又难卖”。

5年后，150万的房子值多少钱？答案早已写在数据里：一线核心区能抗通胀，三四线可能只剩零头。

王健林和马光远的“分化论”，本质上是一场关于人口、经济和政策的预言。

普通人能做的，就是认清趋势，别再幻想“房价永远涨”的神话。毕竟，房子最终是给人住的，没人住的房子，再便宜也是钢筋水泥的囚笼。