文/王占全

（北京，2025年5月26日）国际评级机构穆迪维持中国主权信用评级的同一天，中国商业地产领域爆发惊天交易——王健林旗下大连万达商管将48座万达广场打包出售给太盟投资、腾讯、京东、阳光人寿等组成的“超级财团”，交易金额或达500亿元。这一覆盖北京、上海、广州等39个城市核心商圈的资产腾挪，不仅是万达集团债务高压下的“断臂求生”，更是中国商业地产从“规模扩张”转向“价值深耕”的标志性事件。

一、500亿资本局：核心资产批量易主

交易细节曝光

根据国家市场监管总局披露的信息，太盟投资集团联合腾讯、京东、阳光人寿等机构设立合营企业，以股权收购形式获得48座万达广场的所有权。这些项目分布在一二线城市核心商圈（如北京通州万达广场、上海五角场万达广场）及三四线城市区域中心（如泉州浦西万达广场），涵盖商业综合体、写字楼、酒店等多元业态，年客流量超60亿人次，租金收入占万达商管总营收的23%。交易资金结构显示，太盟注资50亿元认购次级份额，国有大行银团提供300亿元贷款，夹层融资募集150亿元，险资与产业基金占比超40%。

资本方各怀野心

腾讯、京东等互联网巨头瞄准线下流量入口，计划投入120亿元进行智慧零售改造，将万达广场的线下场景与线上生态打通。阳光人寿等险资则看重6%-8%的稳定租金回报率，通过私募基金接盘实现长期资产配置。太盟投资延续其“收购-改造-证券化”策略，计划通过资产证券化获取12.5%的年化收益，这一回报率远超当前商业地产平均水平。

二、万达沉浮录：从首富到“卖卖卖”

商业帝国的四次转型

1988年成立的万达集团，历经四次战略转型：从区域住宅开发商（1988-2000）到商业地产龙头（2001-2006），再到文化旅游跨界（2007-2010），最终走向国际化与多元化（2011至今）。2014年香港上市时，万达商业市值突破2000亿港元，王健林登顶中国首富。2017年，万达以637亿元出售13个文旅项目和77家酒店给融创、富力，开启“瘦身”序幕。2023年珠海万达商管IPO失败触发对赌协议，王健林被迫出让轻资产平台60%股权，中东资本注资600亿元才暂缓危机。

核心资产流失的代价

截至2025年，万达自持广场数量从巅峰期513座锐减至约300座，租金收入同比下降12%，品牌溢价能力受到质疑。此次出售48座广场后，万达将失去年租金60亿元的稳定现金流，但负债率可从79%降至53%，短期偿债压力暂时缓解。不过，核心资产流失可能削弱万达在商业地产领域的话语权，其“万达广场就是城市中心”的品牌影响力正逐渐褪色。

三、债务困局：1412亿负债压顶

现金流危机逼近

万达商管2024年财报显示，公司有息负债达1412亿元，其中400亿元需在2025年内偿还，而账面现金仅116亿元，偿债缺口高达284亿元。叠加融创、苏宁等债权人追讨的180亿元仲裁纠纷，以及王健林名下157亿元股权被冻结，资金链已逼近断裂边缘。此次交易回笼的500亿元资金中，至少300亿元需优先用于偿债，剩余资金将用于补充流动性。

轻资产转型的困局

自2015年提出“卖产权、留管理”模式以来，万达通过轻资产运营实现管理费收入200亿元，占珠海万达商管净利润的80%以上。但模式痛点同样明显：第三方项目占比提升削弱品牌标准化管理能力，2024年租金收缴率从99%降至94%，部分项目因运营方变更导致商户流失。更严峻的是，当自持物业规模缩减40%，万达在商业地产领域的定价权和议价能力正在下降。

四、行业变局：商业地产的冰与火之歌

传统模式的终结

电商冲击与消费习惯变迁，使商业综合体空置率从2019年的10%攀升至2025年的18%，租金回报率从8%降至5%。万达剥离重资产、专注运营管理的策略，反映出行业从“持有运营”向“资本运作”的转变。此次交易中，腾讯的智慧零售解决方案、京东的物流供应链能力与万达商业场景的结合，预示着线下商业体数字化转型的新可能。

资本新势力崛起

险资与科技巨头正成为商业地产的主导者。阳光人寿、新华保险两年内接盘超19座万达广场，将其视为低利率环境下的“类固收”资产；腾讯、京东则通过收购布局线下流量入口，试图构建“线上+线下”商业生态。这种产融结合的资本结构，标志着商业地产从“开发商主导”转向“资本+运营”双轮驱动。

五、未来挑战：王健林的生死时速

品牌价值保卫战

万达保留所有项目的运营权，按净收益的30%收取管理费，但需在轻资产模式下维持品牌溢价，避免沦为“高级物业管家”。若无法通过数字化改造提升运营效率，其管理费收入可能持续下滑。此外，资本方持股比例上升可能稀释万达决策权，第三方项目占比提升或进一步削弱品牌控制力。

对赌协议倒计时

珠海万达商管若2025年底前无法上市，中东资本等投资人可要求回购，涉及金额约440亿元。王健林已质押个人98%股权，若无法履约，其个人财富将面临清零风险。更严峻的是，万达商管股权纠纷频发，融创、苏宁等债权人的追讨可能进一步加剧流动性危机。

结语：时代转折的商业标本

这场500亿级的资产腾挪，不仅是万达集团的战略突围，更是中国商业地产从“土地红利”向“运营红利”跃迁的缩影。当“规模为王”的时代落幕，王健林的“卖楼还债”揭示了一个残酷现实：在商业地产的冰与火之歌中，唯有运营能力与资本耐力的结合，才能在行业洗牌中存活。而万达的转型之路，或许能为深陷困局的房企提供一条破局样本——但前提是，他们能在规模与价值、短期生存与长期发展之间找到新的平衡点。

责编：李影

审核：刘坤

监制：王占全