中国楼市在2023年遭遇“量价齐跌”的困境，尽管政策利好频出，效果却并不显著。经济学家马光远为此提出一个颇具争议的解决方案：拆除全国三分之二建于2000年之前的“老破旧”房屋，以制造人工短缺，刺激市场需求。这一方案引发业内热议，虽然理论上可行，但实际操作困难重重，我们认为其可行性极低。

马光远的方案并非完全没有先例。它与前些年的棚户区改造货币化安置政策有异曲同工之妙：拆除老旧房屋，给予居民高额补偿款，刺激其购房需求，同时政府收回土地，再开发成高档住宅、商业地产等，从而盘活楼市。

然而，将此方案大规模推行面临三大不可逾越的障碍：

第一，拆迁规模浩大，时间成本极高且资源浪费严重。 仅2000年之前的房屋就高达2.57亿套，即使全部符合拆迁条件，完成拆除也需数十年时间。此外，许多老房虽然年久失修，但仍可居住，强行拆除不仅造成巨大的资源浪费，还可能引发环境污染问题，得不偿失。

第二，拆迁成本高昂，补偿款难以承受，且可能遭遇钉子户阻挠。 当前高房价导致拆迁补偿费用居高不下。即使在中小城市，每户补偿款也可能超过200万元，一线城市则可能高达400-800万元，这对于地方政府财政而言是巨大的压力。更重要的是，高额补偿款也未必能满足拆迁户的置业需求，部分居民可能因故土难离或其他原因选择“钉子户”，阻碍拆迁进程。

第三，即使完成拆迁，也无法保证新房销售回暖，居民购房信心不足。 当前房地产市场面临诸多挑战，包括房企债务危机、烂尾楼频发、房屋质量堪忧等。即使拆迁户获得巨额补偿，也可能因对市场缺乏信心而不敢购房，或者选择谨慎观望。开发商的资金链紧张也可能导致偷工减料，进一步降低购房者的信心。

总而言之，虽然马光远的方案在理论上有一定逻辑，但其忽视了中国楼市复杂且严峻的现实困境。在解决房企债务危机、提高房屋质量、恢复居民购房信心等问题之前，单纯依靠拆除老旧房屋来刺激市场需求，无疑是治标不治本，甚至可能加剧市场风险。 因此，我们认为，马光远的建议，最终只能停留在纸面之上。

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