潮水渐退：中国房地产市场的理性回归

巴菲特曾言：“只有当潮水退去，才知道谁在裸泳。”如今，中国房地产市场的潮水正缓缓退去，暴露出潜藏已久的风险与挑战。一位资深地产分析师朋友圈里配着一张空荡荡售楼处照片的感慨——“泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却的准备”——正精准地概括了当前市场的现状。这让我回想起2008年金融危机前夕，华尔街精明的交易员已嗅到房地产泡沫的破裂迹象，开始提前布局做空，而大多数普通民众仍沉浸在房价永涨的幻想之中。

十年河东，十年河西。如今，房地产市场早已今非昔比。冰冷的数据和残酷的现实，击碎了曾经的“神话”。国家统计局最新数据显示，2025年上半年，全国房地产开发投资同比下降11.2%，达到46658亿元，降幅较一季度9.9%进一步扩大。 十年前，房地产投资增速仍维持两位数增长，而如今连续多个季度负增长已成常态，这与过去持续高增长的辉煌形成鲜明对比。

更令人担忧的是销售数据。尽管官方数据显示一季度全国一、二手房成交总量同比增长10%，达383万套，但这背后水分几何？业内人士透露，这主要源于去年低基数的虚假繁荣，且增长主要集中在核心城市的核心区域。开源证券的研究报告则揭示了更严峻的现实：商品住宅广义库存面积高达约21.5亿平方米，去化周期长达28.9个月。这意味着，按当前销售速度，消化现有库存需近两年半时间。

高盛近期发布的一份报告预测，中国房价可能进一步下跌20?0%。尽管不少人斥责高盛唱衰中国房地产，但其论证并非毫无根据。高盛的数据显示，目前未售出住房库存已远超两年需求量，这反映了市场供需关系的严重失衡。过去二十年，房地产市场如同永动机般运转，开发商不断拿地建房，购房者蜂拥抢购，房价持续上涨，这种“盛宴”似乎永无止境。

然而，现实却给了市场当头一棒。贝壳研究院调查显示，一线城市住房空置率达7%，二线城市为12%，三线城市更是高达16%。这些大量的空置房屋，如同悬在市场头顶的达摩克利斯之剑，随时可能引发市场剧烈震荡。

并非危言耸听，房地产市场并非全面崩盘，也非一片欣欣向荣，而是呈现严重分化：核心城市相对稳定，而边缘城市则持续下跌。

以深圳为例，我一位在当地从事房地产中介的朋友透露，2025年第一季度深圳二手房价连续五个月环比上涨。然而，深入分析发现，这只是结构性上涨，主要源于成交结构变化：总价400万元以下的房屋成交占比从56.1%下降至53.4%，而600万元以上房屋成交占比却在上升。这意味着，只有高净值人群仍在活跃交易，这种结构性上涨能持续多久，令人质疑。

北京的情况亦是如此。尽管6月挂牌均价高达43004元/平方米，但五环外新盘却充斥着打折促销信息。我近期考察某项目时，销售人员直接表示：现在不买，未来价格可能更低。

各地2024年出台的房地产调控政策超过800次，力度和密度空前，但市场反应却相对平淡。原因在于，单纯的政策调控难以解决需求端的问题。

年轻一代面临着前所未有的困境：房价收入比创历史新高，就业市场竞争激烈。许多95后、00后宁愿将资金存入银行获取利息，也不愿背负沉重的三十年房贷。他们的想法很简单：买不起好房子，不如先不买。这种心态的转变是根本性的，过去人们买房源于对房价上涨的预期，而现在则源于对房价下跌的担忧。这种预期的逆转，比任何政策都更有杀伤力。

住宅市场尚可勉强维持，而写字楼和商业地产则已步入寒冬。中指研究院数据显示，2025年一季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金环比下跌0.73%，同比下跌2.1%，实际情况可能更糟。我一位朋友在上海陆家嘴的办公室，租金从去年的8元/平方米·天降至今年的6.5元/平方米·天，业主甚至表示能租出去就不错了。这反映了中国经济结构的深层变化：服务业增长放缓，中小企业生存艰难，对办公空间需求萎缩，远程办公模式的普及更是加剧了这一趋势。

地方政府面临两难境地：既要稳定楼市，又要避免重蹈房地产依赖的覆辙。部分地方政府推行“以旧换新”政策，收购存量房作为保障房，但资金来源成为难题，大规模收购存量房需要天文数字的资金，而地方财政本已捉襟见肘。此外，这种做法可能产生道德风险，政府兜底收购，开发商缺乏降价动力，最终可能导致政府巨额支出，市场却未能真正出清。

年轻一代对房地产的态度已发生根本性转变。过去是恐慌性购房，生怕买不起房；现在则更加理性，仔细计算租售比、投资回报率和机会成本。一位在互联网公司工作的友人月薪2万元，在北京购房需贷款300万元，月供1.5万元，剩余5000元难以维持正常生活，更别提享受生活，因此他选择租房并投资自身。这种转变是不可逆的，当理性取代冲动成为购房的主导因素，房地产市场的逻辑也随之改变。

过去十年，投资客是房地产市场的重要推动力，他们资金雄厚，敢于高杠杆操作。但如今，许多投资客正抛售房产。我认识的一些职业炒房客，正在陆续出售其在深圳、上海、杭州的房产，因为他们认为形势已变：过去买房是因为确信会涨，但现在持有房产成本高昂，且面临下跌风险，不如套现投资其他领域。这种心态转变具有系统性意义，当投资客从买方转变为卖方，市场的供需关系将发生根本性变化。

银行的态度也在悄然转变。尽管个人按揭贷款利率持续下降，首付比例也在调整，但银行的审批标准却日益收紧。银行的逻辑很简单：房价可能下跌，抵押物价值下降，自然要谨慎放贷。对开发商的融资更是严格，即使大型房企，获得开发贷也并非易事。

政府倡导构建房地产发展新模式，从规模扩张转向质量提升，方向正确，但转型过程必然痛苦。新模式的核心在于将住宅回归居住属性而非投资属性，打造优质住房而非快速周转商品。然而，这种高品质住宅的价格可能更高，普通民众更难以承受。一些开发商已尝试建设高品质住宅，但售价比周边项目高出30%以上，在当前市场环境下，愿意为品质买单的人有多少？

总而言之，中国房地产市场正经历历史性拐点。房价单边上涨的时代已结束，未来将是一个更加理性、更加分化的市场。这并非危言耸听，而是基于数据和逻辑的判断。2025年上半年房地产投资下降11.2%，库存去化周期接近30个月，空置率居高不下，这些都是不争的事实。

投资者需重新审视房地产的投资价值，它可能不再是最佳投资标的，甚至可能成为高风险资产。刚需购房者不必恐慌，可耐心等待更好时机，市场分化下，选择比时机更重要。开发商必须适应新的游戏规则，高杠杆、高周转模式已不可持续，必须转向高质量、精细化运营。地方政府则需寻找新的经济增长点，摆脱对土地财政的依赖。

房地产市场的调整是必然的，也是健康的。只有挤掉泡沫，房价才能回归理性；只有房价回归理性，年轻人才能买得起房；只有年轻人买得起房，房地产行业才能实现可持续发展。痛苦是暂时的，理性是永恒的。那些仍期待房价暴涨的人可能要失望了，而那些提前做好准备、理性看待市场的人，或许能在新的周期中抓住机遇。市场不相信眼泪，只相信规律。供需关系、价值规律、经济周期等基本面因素终将起决定性作用。泡沫终将破灭，现实终须面对。

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