近期，房地产市场迎来显著变化，曾经被视为稳赚不赔的房产投资如今风光不再。过去，购房者即便需要借贷，也热衷于涌入楼市寻求资产增值，尤其是北京、深圳等一线城市的学区房，更是炙手可热。然而，时至今日，这些高价学区房的市场表现已大不如前，部分县城的房价更是遭遇腰斩，开发商不得不采取降价策略以促销。

以北京华清嘉园小区为例，2021年时，该小区100平方米的房源能够轻松售出1480万元的高价，但如今，同类房源的价格已跌破千万元大关，降幅达到三四成。深圳八卦岭宿舍的房价走势同样令人唏嘘，从2020年的每平方米14.5万元高峰，滑落至现在的六七万元，几乎被砍半。而在山东某县城，2021年最热门的地段房价高达8000元每平方米，如今新房售价却仅有5000元，一些早年购置的房源即便降价至四十万元也难以出手。

开发商面临库存积压的严峻挑战。据统计，2024年全国未售出的房产数量足以容纳七个德国的全部住宅。在山东那个县城，过去三年内新建了120万平方米的住宅，但当地居民的年购买量仅为20万平方米，大量空置房屋导致房价持续下跌。房企背负沉重债务，上半年就需偿还高达2300亿元的债务，为了回笼资金，不得不采取降价促销，甚至提供额外优惠，如赠送车位或全款购房再享一成折扣。

政策调控对房地产市场的影响同样不容忽视。深圳推出的二手房指导价政策有效遏制了炒房行为，北京调整学区划分，使得学区房的光环逐渐褪去。购房者见房价确有下跌趋势，购房意愿进一步降低。2024年全国房产成交量较去年有所下滑，多地二手房挂牌量激增，如广州挂牌量超过二十万套，深圳亦达到十二万套，供过于求的局面进一步压缩了房价上涨空间。

市场心态的转变尤为明显，从前坚信房价只涨不跌的购房者如今变得谨慎起来，开发商的降价促销并未激发足够的购买热情。即便是一线城市，房价依然高企，但三四线小县城的房价即便再低，也难以吸引买家。购房需求的减少与房产供应过剩的双重压力下，房地产市场正经历前所未有的调整期。