郑州和长沙，这对作为楼市中难兄难弟的代表，在救楼市方面，都在下狠招。

不过，用的办法不一样。

郑州楼市为了去库存，政府直接把开发商建设好公寓楼盘，进行回购作为人才公寓保障房。

长沙则为了降低未售出房屋的库存量，同意一些楼盘属性从原来的公寓变更为住宅。

长沙官方明确表示，针对那些已完成总体规划审批但面临开发和销售困难的公寓类型房产，经地方政府批准后，可转型为住宅用途。

一、公寓库存巨大

郑州和长沙的做法，目的都在于减少市场上的公寓库存，因为目前公寓的销售压力巨大。

当然，这种压力并非由持续高增长的库存引起的，真正的原因是购房者对购买公寓的兴趣减退造成的。

当前，人们对住宅的购买意愿已经不高，更不用说只有40年产权、商水商电、无法落户的公寓了。

长沙，2019年，仅主城区的公寓库存达到461万平方米，消化这些库存需要长达36个月。

然而，到了2023年底，长沙的主城区公寓存货量缩减至405万平方米，虽然减少了56万平方米的存货总量，但是，令人惊讶的是，要消化这些库存周期竟然猛增至106个月。

郑州，在2021年，公寓库存达到高点，约540万平方米，根据当时近一年的销售速度，需要156个月才能完全消化。政府开始启动回购用于保障性住房。

到了2024年，通过政府回购后，市场上公寓库存降至约340万平方米，整整减少了约200万平方米。

同时，我们发现许多人才公寓被大量投放到租赁市场，比如春藤公寓（原华瑞紫银华庭的公寓）、金冠美寓（原瀚宇天悦城公寓）、枫杨美寓（原保利文化广场的公寓）、玉轩美寓（汇泉西悦城公寓）、长椿美寓（华瑞紫韵城公寓）等等。

为什么郑州和长沙都改变了公寓政策？说到底还是因为购房者数量锐减之后，公寓的去化变得更为困难。

这与当前的商品住宅市场状况相似，尽管各大城市减少了土地供应量，但销售周期仍然较长，原因在于潜在买家大幅减少，导致全国商品房待售面积的同比增速通常达到两位数。

现在长沙实施将公寓转换为住宅的政策，实际目的是降低库存，因为若不采取特殊措施，公寓几乎无人问津。

甚至降价也难以吸引买家，相比高峰期，长沙的许多公寓项目价格已经减半。

比如，长沙的价格从每平方米13800元降至7888元；郑州三环边的公寓价格从最初的1.2万元/平方米降至不足6000元，但仍难吸引买家。

二、为何人们不再购买公寓？

由于过去住宅价格上涨，价格偏高且存在严格的限购政策，许多人只能选择不受限制、总价较低的公寓。

但随着大城市解除限购并降低住宅价格，尤其是首付降至15%，这使得在相同条件下，购买公寓与购买住宅的首付差异不大，自然减少了对公寓的需求。

特别是考虑到公寓本质上是商业性质的40年产权，后期交易困难，并且无法解决户口和上学问题，进一步降低了购房者的购买意愿。

然而，一旦长沙决定将那些公寓变身为住宅，整个局面就戏剧性地翻转了。

公寓在价格上的优势变得一目了然，而且，这还巧妙地化解了户籍和学校入学的难题。

这一策略确实效果显著，推动了一些滞销的公寓找到新的购房者。

然而，我们不应过分乐观，因为这项政策的适用范围仅限于尚未售出的新建住宅库存，并不涵盖那些已经完成交付的公寓项目。

三、地方政府救楼市，如八仙过海

值得注意的是，当前各大城市正积极推动一项举措，即促进商品房被收购并转换为保障性住房资源。

但若收储住宅作为保障性住房，其租金回报率算下来低得可怜，连商业贷款利息都顾不住。

公寓的情况可就大不一样了，由于它们的面积相对紧凑、每平米的售价和整体开销更为亲民，因此获得的租金收益率也显得格外诱人。

这极大地有利于整栋收储用作保障性住房，实现多方面利益，因为普通的商品住宅很难找到整栋都是小户型的情况。

如此看来，郑州和长沙楼市此次楼市新政相当给力，为了降低库存也算是物尽其用了。

之所以这么做，是因为尽管不断推出新政策以刺激楼市，但真正有效的往往只有一线城市和几个主要二线城市。

在2023年，二线及三线城市已经几乎用尽了所有手段来刺激经济和消费。

加之今年六月份的国家会议也提到，救市需解放思想，这意味着将采取比因城施策更为有力的措施。

近期，我们观察到一系列“新颖”的房地产政策动态。

比如：山东胶州，首付比例低至7.5%的优惠措施，以及旨在激励农村居民释放宅基地权益、转而购置城镇房产的政策导向。

这些政策旨在通过降低购房门槛，刺激房地产市场的活跃度，同时也为农民提供了更多的选择和机会。

比如：兰州取消了新房备案价限制，这与直接允许房价下跌无异。

所以，预计下半年将出现各种意想不到的政策，目的都是为了尽快降低库存。

四、这些措施能否稳住楼市？

之前我们提过，本轮楼市救助不能仅依赖政策，经济预期和居民收入预期更为重要。

简而言之，要么减轻购房成本，要么增加居民收入。

当然，也有人提到，近两年房价已经大幅下降，部分地区房价甚至已经腰斩，这不正是减轻购房成本吗？

这样的幅度是否算作减轻购房成本？不是由你我决定的，而是由那些愿意投入真金白银的人决定的。

例如，上海楼市在六月份二手房销量快速增长，许多人担心房价上涨开始购房。

至于上海楼市的高销量是否能持续是另一回事。

我们目前所探讨的焦点是，只有当购房者愿意投入实际的资金，才能拉动市场的预期。

因此，房价的降低幅度并非焦点所在，核心在于降至什么水平时，潜在买家会倾向于做出实际的购买行为。

对于2024年下半年，你会因为房价下降了而出手买房吗？