原计划深度写写某城市二手房价短短半年跌幅达到 19% ，关键是成交量不低，究竟是什么原因被打回到 8 年前。考虑到种种原因，最后还是决定发到“16号内参”，本周内写完。

今天还是聊房子。

最近一周，好多友友留言问我关于配售型保障房，有坐标上海的，也有河北的，还有四川的。了解了一圈，发现这是一次全国范围的摸底，面向基层体制内，信号就很明显了。

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什么是配售型保障房？

原有的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体，而现在的住房保障体系分为配租型和配售型，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房则是按保本微利原则配售。

国务院于 2023 年 8 月发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》确立了“土地成本+建安成本+利润”的保本微利配售规则和“封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购”的运营管理机制，主要解决工薪群体、城市引进的科技人员、教师以及医护人员几类人员的住房购买需求。

特别找到了广西某市下发的一份关于开展配售型保障性住房需求摸底调查的通知文件，大家可以先看看。

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配售型保障房有点像十几年前的经济适用房，天才般的填补了共有产权房、保障性住房和商品房之间最后的一点儿空隙。

7 月 29 日，郑州市首批 1999 套配售型保障房启动公开配售工作，这也是全国范围内最早开启“配售型保障性住房”配售、交付的城市之一。申请人要求无自有住房或家庭人均住房建筑面积不足 20 平方，取得本市户籍 3 年或在本市连续缴纳养老保险 36 个月。购买房子之后，不得进行除房屋按揭贷款外其他抵押，不得私自上市交易，不得更为商品房。只能政府回购，每年按照百分之一的折旧费折旧，房子可以商业贷款和公积金。

位置呢？房价呢？这恐怕是大家最关心的。

所有项目均为精装修交付，房屋均价在 5200 至 7200 元/㎡之间。问了郑州的朋友，说位置不太好，周边配套一般，和附近商品房相比，房价差不多打 6-7 折。至于日后交易，反正这个区域最不缺的就是房子，就算买了商品房，以后大概率也很难转手，所以......

03

社交平台上，清一色把配售型保障房说成割韭菜。

我觉得谈不上。

配售型保障房是由中央力推，中央财政部分补助。像北京、广州、西安等大型城市，将 1 万套作为目标基准。哈尔滨、南宁、郑州、长沙、南京、贵阳将筹建目标设定为 2000 套、4000 套、3700 套、1130 套、2500 套、3600 套。配售型保障房还有一个功能就是“收储”，在各地极力保交楼的背景下，去库存。

配售型保障房的特点很突出，就是低总价。对于缺首付，收入稳定但不是很高（怪不得找基层体制内做调研），想在这座城市安家的刚需很友好。我一直在扭转大家一个观念，就是当下买房，即便是商品房，绝大部分人都是消费行为（房子越来越便宜），而不是投资行为。就和买车一样，算精细账，会发现打车绝对比买车划算，那为什么最后又要买车呢？有很多人，尤其结了婚的，不能接受老破小，不愿意长期租房。房租一样付给房东了，为什么折旧就接受不了？

所以对买不起房子的刚需来说是一个很好的解决方案。至于位置、户型能不能接受，是另外一回事。

当然，看得出地方政府在推动这件事上不主动，没动力，原因是大量推这种配售型保障房，会对周边商品房价格形成进一步压力，未来土地出让就更困难。



结

一切都是为了卖房子，这话说的也没错。毕竟不半价销售，这些没钱的刚需根本买不起正常价格的房子。换个角度看，房子正在回归最早的居住属性。

前些天有人问我，市区一些老破小租售比挺高的，到底有没有投资的价值。我觉得要特别慎重，房租是受供需关系控制，配售型保障房对老破小和老破大的打击很大。对郊区卖不动的房子，打击更大。

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