义乌永康的土拍溢价率远超杭州 义乌的“垂直楼”市场火爆，永康企业主“拼盘式”拿地 本报记者 印梦怡 蒋敏华 魏盼

5家房企抢拍、96轮激烈鏖战、溢价率47.5%、成交楼面价高达28067元/m2……这是前不久的一场义乌土拍，也是今年义乌土地市场火热的一个缩影。

今年下半年，杭州土地市场渐趋平静，宅地出让的平均溢价率约10.6%。金华却异军突起，下半年宅地平均溢价率高达30.3%，位居省内各地市榜首。

金华宅地的溢价率远超杭州，义乌和永康的贡献最大。义乌今年已成交19宗涉宅地块，最高溢价率55.5%，平均溢价率20%；永康今年已成交9宗涉宅地块，最高溢价率达72.2%。

与很多城市由国企托底拿地不同，义乌和永康土地市场却由本土民企挑大梁。据钱报美好生活研究院统计，义乌和永康今年分别有16宗和6宗宅地被本土民企拿下，占比高达84%和67%。

义乌和永康的土地市场为何如此火爆？近日，钱报记者前往当地一探究竟。

新一代垂直楼火爆

义乌楼市走出独立行情

“今年1-9月，义乌新建商品住宅销售面积91万m2，同比增长20%左右。从这一数据来看，义乌房地产市场已经释放出了明显的‘止跌回稳’信号。”义乌住建局相关负责人告诉记者，义乌这一轮市场回暖主要是受以低密为主的改善产品以及“垂直楼”驱动，彰显了市场的内在韧性。

义乌规资部门相关负责人也持相似观点：“义乌房地产最热销的产品是‘垂直楼’，今年义乌加大了这一类型土地的供应量，一经推出就成了房企的香饽饽。此外，低密地块供应量也加大了，后期打造高溢价的改善产品，这对房企吸引力也很大。”

所谓“垂直楼”，算得上是义乌楼市的“土特产”，一般沿街而建，以4-6层为主，单层占地面积90m2，从底楼到顶楼为一个产权单元。底楼用于开店，上面几层用于居住，也即“下店上宅”模式。

垂直楼的开发建设模式由过去的自建为主转变为如今以房企开发为主，在产品的设计上更合理，除了下店上宅，地下空间还增加了仓库功能，车子开到地下就能装货。

义乌本土房企、义承集团营销总监郑志颖告诉记者：“目前我们在义乌一共有5个项目，以低密和垂直楼为主，其中3个已经入市，卖得都很不错，最好的一个开盘5个月去化率高达95%。”

新纪元是金华的一家老牌房企，其营销总监胡峻赫告诉记者：“目前有两个项目规划了垂直楼产品，这是我们非常看好的一个细分市场，并且我们也根据市场需求对产品进行了迭代创新，一入市就受到市场追捧。”

义乌本地不少做生意的购房者钟情垂直楼。本地“商二代”小朱就告诉记者：“我们家住的就是垂直楼，楼下出租，我们自己住顶楼。但房子老了，加上没电梯，我们一直想再买个新式垂直楼。现在开发商造的垂直楼和我们以前自建的不一样，不只有电梯，还有地下室，地下室层高有6米，能当仓库，还能开进货车，物流仓储和卸货都能保证。”

新义乌人是购房主力

努力致富后买好房子定居

义乌楼市中大受欢迎的还有低密的改善产品。绿城占据了不小的市场份额。

绿城凤栖逸庐是义乌目前单价最高的在售楼盘之一，均价6.5万元/m2。“我们这个项目是清一色的合院产品，起步户型面积272m2，单套总价从1300多万元到3500多万元不等，总共196套房源。项目于去年底首开，至今先后开过三次盘，共推出150多套房源，目前去化率已超过90%。”销售顾问告诉记者，这一销售业绩单算是相当喜人。

在绿城看来，好地段的好房子，义乌不缺购买力。

胡峻赫告诉记者，新纪元的启元项目单套总价高达千万元，2023年11月开盘之后，迄今去化率已超90%。

义乌楼市高端改善产品的热销，得益于这座城市的经济活力和创富机遇。

今年，义乌市场经营主体已突破120万户，按191.8万常住人口计算，平均每3个义乌人中差不多就有2人是老板。义乌2024年居民人均可支配收入88048元，仅比上海低318元，超过北京、广州、深圳等一线城市，位居全国县市区首位。

值得一提的是，义乌人口结构类似于深圳，常住人口远多于户籍人口，外来人口数量庞大。“义乌常住人口有191.8万，但户籍人口仅93.2万。前来义乌创业和务工的外来人口庞大，其中还有近3万常住义乌的外商，住房需求巨大。”义乌住建局相关负责人告诉记者，以购房者身份证信息来统计，目前义乌约70%的购房者为外地人，其中外省人占了约50%。

来自福建的陈女士来义乌经营服装电商生意已有7年。“浙江的营商环境和政府效率很棒。7年前我就跟着老乡来这里创业，一路摸爬滚打也算闯出了一点名堂。3年前女儿出生，事业也越来越有起色，于是就有了在义乌定居的想法。”陈女士告诉记者，她买了一套总价超过1000万元的排屋，今年国庆节前刚交掉定金。

永康楼市改善需求旺盛

本地老板“拼盘式”拿地

永康的购房主力则是本地人，以改善需求为主。去年刚买了一套总价1200万元排屋的企业主王总告诉记者：“县城能买的好房子选择本就不多，一有好的改善小区开盘，大家前后脚都去买了。我买了排屋之后，我表弟一家，接着我老婆的哥哥一家、弟弟一家，都陆续变成了邻居。”

“永康今年推出了多宗优质低密地块，面积不大，通常是本地老板们‘拼盘式’拿地。比如一个股东发起后，联合十几个老板，各自都有销售渠道，也就是说未来销售几乎不成问题，这样一来投资风险就可控了。”浙中区域楼市专家严瑾漪认为，永康和义乌土地市场虽有差别，但背后倚仗的都是当地发达的民营经济。

事实上，浙江百强县众多，县域经济发达，且藏富于民。只要供需合理，房地产能够可持续高质量发展。