聚焦稳楼市

编者按中央经济工作会议提出，稳住楼市股市。在稳楼市方面提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。本期地产周刊聚焦稳楼市，为此建言献策。

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■中国经济时报记者 李晓红

12月9日，中共中央政治局会议强调要“稳住楼市”。2024年，中央经济工作会议进一步强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，释放了更加坚定的稳楼市信号。

中央财办在解读2024年中央经济工作会议精神时指出，随着各项政策措施全面落地并持续发力，市场会进一步回稳，行业会加快回暖，房地产发展新模式将加快构建，房地产高质量发展也将逐步实现。

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重申稳楼市 有助于修复市场预期

“目前，楼市最缺乏的是信心。中央层面重申稳住楼市，强调‘持续用力推动房地产市场止跌回稳’，这种强烈的信号有助于修复市场预期，提振消费信心。”北京联合大学人居研究中心主任张远索在接受中国经济时报记者采访时表示。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民告诉中国经济时报记者，市场经济是信心经济，楼市是信心的重要载体与映射，稳住楼市有利于稳住信心与预期。“居民财富的60%都在住房上，稳住楼市也有利于释放住房的财富效应，且财富的边际消费倾向通常比工资性收入要高，能够有力地提振消费。此外，50%的财政收入、40%的银行信贷都与房地产密切相关，稳住楼市对于防风险特别是防止系统性金融风险的意义不言而喻。”

自9月份以来，受益于系列调控政策“组合拳”的拉动，房地产市场持续出现积极信号。从目前公布的数据可以看出，全国楼市呈现了回暖趋势。国家统计局数据显示，今年11月份，在70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加。一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二、三线城市环比则是降幅收窄，房地产市场预期进一步改善。

“楼市止跌回稳，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，房地产及其相关产业的向好发展对扩大内需有积极作用。力促楼市发展重回健康轨道，也是化解房地产风险的必由之路。”张远索表示。

明年推动房地产市场止跌回稳仍然是调控的重点。在王瑞民看来，“用力”意味着更加给力的政策让利，核心是渐进式降低供给侧土地要素和金融要素的成本，为住房产品力提升打开崭新的空间，通过供给侧的政策让利提振需求侧的居民信心，促进供需双向奔赴，共同推动房地产市场止跌回稳。

张远索认为，“持续用力”可以体现在进一步加大政策力度、实施城中村和危旧房改造、合理控制新增房地产用地供应、推动构建房地产发展新模式等方面。比如，通过在金融层面继续降准、降息，释放更多流动性；通过城中村和危旧房改造释放更多刚性和改善性需求；通过控制新增用地供应，优化市场供需关系；通过构建房地产发展新模式，注重项目品质，更好满足居民高品质居住需求等。这些政策的持续发力，向市场释放出明确信号，政府对楼市的稳定回升有坚定态度，将继续保持政策的力度和持续性，实现稳增长、稳楼市的目标。

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存量房和地的盘活与改造有利于提振内需

实施城中村和危旧房改造是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产止跌回稳新的抓手。此前，住房和城乡建设部明确新增实施100万套城中村和危旧房改造，城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市，且采用货币化安置方式。此次中央经济工作会议强调“加力实施”，可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度或将加大。

张远索认为，加力实施城中村和危旧房改造有利于释放住房需求潜力、促进商品房去库存、回应居民住新房住好房的迫切需求等。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，35个大中城市是房地产增量市场的基本盘，也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村和危旧房较多，新市民、年轻人较多，很多集中在城中村和危旧房居住。实施城中村和危旧房改造，既是推进房地产高质量发展的新模式，也能释放新市民和年轻人以及城中村村民和危旧房业主的美好人居，还能通过货币化安置来带动新房库存去化。

“存量房和地的盘活与改造是城市化发展进入中后期阶段以来的重要议题。城中村的房子区位通常较好，进行必要且合理的改造有利于提升居住品质，特别是租住品质；危旧房改造也是这个道理。这些改造也有利于快速扩大内需，实际上是一举多得。”王瑞民表示。

中央经济工作会议还提出，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

对此，王瑞民表示，控制新增房地产用地供应有助于平衡供求关系，稳住预期；盘活存量用地则有利于提升土地利用效率，商办用房盘活的关键在规划、在土地用途的转变上，这些都有利于优化土地和住房供应结构，更好地满足潜在需求。

张远索认为，根据市场发展阶段合理控制新增房地产用地供应，可以优化土地供应结构，而盘活存量用地和商办用房，有助于防范和化解金融风险，通过控制增量、盘活存量，可以有效去库存，进而促进房地产市场健康发展。

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构建房地产发展新模式是治本之策

从“有没有”转向“好不好”，提升居民居住品质和幸福感是未来房地产发展的方向。而加快构建房地产发展新模式，是房地产市场平稳健康发展的治本之策。此次中央经济工作会议强调推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。可以看出，中央对构建房地产发展新模式的决心和信心。

王瑞民认为，房地产发展新模式的一个底层逻辑是从“地产”向“房产”的回归，从“有没有”的“立足之地”迈向“好不好”的“居住之房”，也就是说，需要通过有效降低土地成本，为住房产品力升级打开空间。“大”是高质量发展阶段住房产品力的关键词，好房子首先是大房子，大房子承载了居民对美好居住的向往，土地成本下台阶，住房面积才能上台阶。中央经济工作会议提出一揽子优化土地利用效率和结构的举措，对于有效降低土地成本是有助推作用的。

张远索认为，结合中央经济工作会议精神，构建房地产发展新模式，应加大保障性住房建设和供给；赋予城市政府房地产市场调控自主权；优化土地资源配置，提高土地使用效率；促进房地产行业的转型升级，实现高质量发展。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，构建房地产发展新模式或包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。今年以来，保障性住房筹集力度不减，配售型保障房建设持续推进；多地现房销售试点也在有序推动。2025年，在预售制、金融制度、房地产税收制度等相关基础性制度的改革方面或将取得一些积极进展。

总 监 制丨王 辉 车海刚

监 制丨李丕光 陈 波 王 彧

主 编丨毛晶慧 编 辑丨陈姝含