海珠西，明年或近20盘大混战？

今天，越秀竞得大干围AH101533地块，海珠西又将再添新盘。

算上该地块，8月至今，海珠西已出让5宗宅地，占整个海珠62%。

这样的战绩，市中心很少有片区能比得上。

算上现有新盘+待出让宅地，海珠西明年有近20个新盘同台竞技，满足刚改、改善需求。

市中心的热度，或将从花地湾、天河东，转移到海珠西。

高性价比海珠西，预计明年要更火爆。

1.

先来看今天成交的大干围AH101533地块。

地块由越秀地产竞得，总价超20亿，折合楼面价33501元/平。

越秀地产今年以来已拿下7宗宅地，成为今年拿地最多房企，这猛势，跟近日火爆的“谢添地”相呼应？

地块体量不算大，占地超1.5公顷，计容建面约6万平，容积率约4.2，又一个小而精项目。

该地块原为商业用地，原本属于越秀集团，今年10-11月被调规和收储，今天又被越秀“拿回去”了。

毕竟，这地越秀熟悉，在自己地盘内也好操作，再加上位置也确实不错。

地块位于珠江后航道，距江约200米，虽不是南向一线望江，但前排建筑不高，高层单位视野不被遮挡。

再者，成熟的海珠西，未来也能给到这新项目丰盛配套、浓浓的烟火气。

综合这些条件，地块未来大概率走高端改善路线，20%阳台占比也粘上超新规产品优势。

随着大干围地块出让，海珠西今年已卖出5宗宅地，占海珠拍地半壁江山。

越秀地块一口气拿下3宗地，除了大干围，还有广纸314地块（案名：越秀·熙悦江湾）、东晓路地块（案名：越秀·桂悦东晓）。

另外两宗宅地分别打造为越秀·熙悦江湾、越秀·桂悦东晓，前者已开售楼部，12月底或开盘，后者将开展厅+板房！

此外，中交联合体8月拿下三滘立交地块，民企绿城12月拿下海珠客运站地块。

那么，这些宅地都有怎样的特点呢？

一方面，位置靓，弥补部分板块供应紧缺。

海珠客运站、三滘立交地块位置相邻，位于南洲站附近，这两宗地块的到来，能接棒中海观雲府。

越秀桂悦东晓距地铁站约600米，晓岗公园就在附近，学校是海珠外国语实验中学附属小学，学铁商齐全。

其所在的晓岗板块，新房断供多年，周边是15-20年以上楼龄的“老破小”。

另一方面，小而精，成交楼面价偏低。

这5宗宅地体量都偏小，最大建面是三滘立交地块的15万平，有3宗宅地建面不足10万平。

近日三滘立交地块公示建筑工程设计方案，规建7栋楼，层高46-48层，总共才1462户。

也正因为这些地块小而精，也不用太担心海珠西明年出现天量供应。

此外，这些地块成交楼面价普遍不高，基本控制在3.4万/㎡以内。

相比往年海珠西地块，这算是地价最便宜的一批。

要知道，中海2020年拿下南洲宅地（中海观雲府），当时楼面地价也要3.8万/平。

其实，海珠西曾挂出的石岗路地块，是今年唯一地价超过4万/平，但9月终止了出让。

这就透露一个信号，海珠西不再追求冲高房价，打法要变了。

换言之，这个成熟板块追求更高性价比，瞄准更多刚改客群。

近期有打算买海珠西的朋友，也可以扫码+湾哥，了解如何选盘或板块新盘动态。

2.

一口气出让5宗地块，占海珠卖地的62%，海珠西为何会被偏爱？

一是，板块发展成熟，认可度较高。

老城区、烟火气、配套成熟……这些都是海珠西的标签。

正因如此，海珠西在近几年供应量上来之后，就持续火爆，虹吸大量买家。

相比琶洲、天河东、金融城等新兴板块，这里发展成熟，居住氛围浓厚，学铁商不愁，“诱惑”很多改善、刚改客群。

交通上，海珠西地铁线网密集，这里汇集2号线、8号线、10号线、11号线、广佛线等多条高含金量线路。

其中大环线11号线预计年底开通，打通主城区，10号线也预计明年开通。

海珠西地铁线网密集，图源：合富研究院

商业就无需多言了。

江南西商圈、乐峰广场、太古仓、万科里等商业，老广或新广，都很喜欢逛。

这里的生活氛围，不比越秀老牌商圈差多少。

海珠西的教育，也是能挤进海珠第一梯队。

这里有第五中学、南武中学、海珠实验小学、昌岗中路小学等学校聚集。

这样高成熟度的板块，风险可控，自然也受房企青睐（卖地也容易）。

二是，板块置业需求旺盛，市场接受度高。

卖地要看市场需求，海珠西也是有足够庞大的置业需求。

板块的成熟度会虹吸更多的购房者，尤其是住习惯这里的老广，也想留着这里改善。

以海珠西标杆楼盘的客群为例，几乎都主要是海珠本地买家。

而这其中，海珠西更是占“大头”，约65%-87%。

海珠西代表性楼盘客户来源，图源：合富研究院

再者，海珠西有很多二手，很多楼龄已经超15年，有很大的改善需求。

海珠西不少新盘，都有不错的销售业绩，就是很好的证明。

比如，保利燕语堂悦4月首开，成交量是海珠5-11月成交套数第一。（数据来源：克而瑞），越秀·桂悦东晓还未开售楼部，登记就超200组。

这就不难理解，为何海珠西能一口气卖出5宗宅地。

据不完全统计，成交宅地+在售新盘+新地块，海珠西明年或将有近20个新项目，迎来大爆发。

重要的是，不少新盘地段不错，有学铁商、江景、公园等组合优势，性价比较高。



其中以刚改为主，500-800万的买家，有大把选择。

比如保利燕语堂悦仅450万起，中旅天宸府、中海江泰里等新盘也可以选。

若是预算不充足，也可以考虑珠江海珠里、珠江金瑶台、明珠花园等，比如总价380万起就能买到江南西现楼。

千万级豪宅较少，一般是江景豪宅，如越秀珠实城发江湾和樾、越秀|滨江·樾等。

接下来入市的新地块，预计价格也是会有惊喜。

即将面市的越秀·熙悦江湾、越秀·桂悦东晓都有88平小户型，也能适当降低门槛。