作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

最近，上海的两栋写字楼被银行收走了。

本来，这两年断供的事儿不少，房企违约，银行也收了不少楼，但是，这两栋楼，还是掀起了很大的风浪。

为啥呢？得看一下这笔交易。

2017年，全球最大的资产管理公司贝莱德（BlackRock）从美国保德信收购了上海北岸长风的E栋和G栋，交易价格12亿，单价4.3万。

保德信是2016年从李嘉诚家族手里买的，花了8.3亿，一年后转手，赚了45%。

贝莱德虽然是高价接盘，但是市场评价很高，“显示了贝莱德对中国核心城市办公项目的信心”。

但是，贝莱德也不是全款，只交了35%的首付，剩下的65%是从渣打银行贷款，大约人民币7.8亿。

这么大的杠杆收购，也算是贝莱德的阳谋，用银行的钱收购，用租金覆盖贷款，然后等着资产升值，然后套现赚一笔大的，“空手套白狼”。

渣打银行为啥愿意配合呢？因为那时候，这么玩真的能赚钱，保德信的收益率就是例证，而只要贝莱德不违约，渣打稳赚不赔。

贝莱德会违约？笑话，近12万亿资产，全世界资管老大，会在乎这区区12亿？

结果，渣打也没想到，仅6年的时间，贝莱德还真就违约了，2023年贷款到期，贝莱德没有还款，而是选择展期1年。

然后，贝莱德就准备卖房了，狠心打了个7折，8.4亿出售，价格一下回到了2016年。

即便如此，还是没人买。

2024年，这笔贷款再次到期，贝莱德既没选择展期，也没选择还钱，而是选了主动违约，弃楼断供，不要了。

于是乎，这两栋楼就以“7.8亿的价格”，流转到了渣打银行手里。

贝莱德为啥主动违约呢？

和通常断供的理由差不多，剩余贷款余额，已经高于物业的当前市场价，而断供能够在一定程度上，减少财务损失。

无论是个人还是机构，这个选择都不算难。

再看下仲量联行给这栋物业的卖点，“以低于贷款成本的价格进行出售”，也就是说，预期售价比7.8亿更低，单价要低于2.8万/㎡。

中介给的一些真实情况：

1、小独栋出租率100%，但是主楼出租率只有50%，出租率低于平均值；

2、本来的商办项目，“可改造长租公寓，也可散售”，可见整售之难；

高力国际的数据，2024年4季度，上海甲写的空置率达到19.6%，马上接近国际上20%的预警线，而租金环比下滑1.2%，到6.54元/㎡/天。

而在18个次中心区，空置率高于20%的有13个，比如北滨江达到55.7%，苏河湾达到43.1%，北岸长风所在的长风区域，达到34.7%。

而空置率比较低的地方是咋达成的呢？

以价换量，想租出去，就得降价，而这个降价趋势，将在未来几年继续。

其实，已经有不少机构，已经开始抛售甲写。

• 黑石9900万美元出售淮海627，当初9300万美元收购并大手笔翻新，持有8年，只升值6%；
• 高盛和太盟领衔的财团出售上海仙乐斯广场，价格从35亿调低到28亿；
• 新加坡的OUE房地产信托19.2亿出售上海力宝广场，比高峰期估值折价35%；

这些商业地产，基本成交于2016年左右的房地产高峰期，现在基本都是折价甩卖，但像贝莱德一样选择断供的并不多。

贝莱德断供，会不会形成一个多米诺，还真不好说。

1、商业地产不再是稳定的资产，长期不确定性越来越大；

2、机构投资者的止损手段越来越多，现在多了断供；

3、银行的压力也越来越大，不做房东，直接套现。

国内的一线城市，深圳的空置率最高，而北上广也在预警线附近徘徊，而在全球来看，2024年二季度，空置率也超过20%的预警线。

也就是说，大家都在降，也并非北上广。

全球趋势来看，商业地产正在贬值，无论是国内的上海、香港，还是新加坡、纽约，现在大家对办公空间的需求，正在发生变化。

现在，对优质办公空间需求较大的，还是集中在金融、零售等，但是现在有钱的行业是啥呢？

人工智能、科技。

但是，他们对办公条件的要求并没那么高，甚至远程办公就能满足要求，传统的金融港，比如新加坡、中国香港，商业地产垮得厉害。

在贝莱德之前，都是被动暴雷。

举个例子，2024年，香港最大的一笔写字楼交易是祥祺中心，价格是26.5亿港元。

这个楼是富豪陈红天在2016年花45亿港元买的，按揭都经过两道，从永隆银行转到恒生银行，2022年，这栋楼的估值一度达到了70亿港元。

最终，富豪暴雷，恒生银行套现止损，最终26.5亿成交，跌掉的40%多，都成了恒生银行的坏账。

买家是香港都会大学，等到楼里的租约到期，会变成都会大学的教学楼。

现在，压力都在渣打银行身上了。

就看有没有更大的金主，来买这两栋楼了。

估计，外资接盘的可能性不大，毕竟贝莱德的例子在前，想卖出去，估计还是得打骨折，才能遇到想抄底的。

比如煤老板。